תמ"א 38 – איך לשמור על הכח בידיים של בעלי הדירות
ולהימנע מהתחייבויות חד צדדיות מגבילות

עו"ד ונוטריון אלינור הלפגוט

פתח דבר
———-
עסקאות תמ"א 38 הינן אטרקטיביות מאוד עבור יזמים וחברות קבלניות.
מדובר בד"כ בעסקאות רווחיות ביותר, בייחוד בימינו כשעתודות הקרקע בארץ
מצטמצמות ושווי הקרקעות עולה ועולה, הרי שזוהי דרך מצוינת עבור קבלנים
להגדיל את מאגר הפרויקטים.

לפיכך מאז שנת 2005 עת אושרה תכנית מתאר ארצית מס' 38 (תמ"א 38),
החל מעין מרוץ "מרתון" של קבלנים ויזמים בארץ, המרוץ להחתמתם של
כמה שיותר בניינים לביצוע פרויקט תמ"א 38, באמצעות חברה קבלנית
ספציפית ו/או יזם מסוים. תוצאת ה"מרוץ", לכל יזם / חברה קבלנית
מאגר של בניינים / דיירים אשר חתומים על מסמכי התחייבות שונים
שכל מטרתם להגביל הדיירים מלנהל מו"מ ובמקרים חריגים אף מלהתקשר
עם כל גורם אחר פרט לאותה חברה. כיום בחלוף מספר שנים, בהן הוספו
הטבות ותיקוני חקיקה, יותר ויותר דיירים/ בעלי דירות מוצאים עצמם כבולים
כלפי גורם ספציפי שעדיין" במרוץ החתמת בעלי דירות והוספת בניינים נוספים
למאגר ואין לו כל תמריץ לקדם המו"מ ו/או להתחיל ביצוע הפרויקט.

האמור לעיל ועיכובים בירוקרטים נוספים בדרך לביצוע עסקת תמ"א 38,
מביא אותנו למצב בו בחלוף שנים מאישור תמ"א 38, אנו עדים
לעשרות בודדות של בניינים אשר בהם הסתיים פרויקט תמ"א 38 בהצלחה.
בימים אלו של התעוררות חברתית ובעידן של מחאות נגד הגופים אשר
על חשבונו של "האזרח הקטן" עושים את הונם. הרי שדווקא בתחום זה
בו הכוח נמצא בידיו של האזרח, יש מקום לשנות התנהלות קלוקלת זו
ולא לאפשר לקבלנים וליזמים השונים "לשחק לפניי" בעלי הדירות.

בעיות שכיחות
—————-
• העדר אחדות בהתנהלות מול הקבלן / היזם –
אחד הקשיים בעסקאות תמ"א 38 הינו הקושי לאחידות/ תמימות דעים
בין מספר רב של בעלי דירות בבניין אחד. קושי זה נובע מאינטריגות פנימיות
שבין שכנים או חשש שדייר אחד המקדם את הנושא, יהיה מועדף על פני
דייר אחר מול הקבלן/ יזם. ברור לכל כי הכוח של הדיירים מצוי באחדותם
ולפיכך יש ליתן לגורם אחד ניטראלי להתנהל מול קבלן /יזם תוך שהוא
מייצג את כלל הדיירים כאחד.

• חתימה על מסמך התחייבות חד צדדי –
רוב הקבלנים / יזמים מעדיפים להחתים את בעלי הדירות על מסמך ראשוני
לפיו כלל הדיירים מחויבים לנהל מו"מ עם אותו גורם בלבד ולא עם גורם אחר.
המדובר במסמך שאינו מגביל את הקבלן/יזם כלפי בעלי הדירות.
או אז מוצאים עצמם הדיירים מחויבים כלפי אותו גורם וכבולים מלנהל
מו"מ מחודש / מקביל עם קבלנים אחרים. לעיתים מסמך זה מחייב
ברמה המשפטית, כמעין "זיכרון דברים" בין הצדדים ובמסגרתו מחויבים
בעלי הדירות לתמורה מסוימת כלפי אותו גורם. לדוגמא: העברת / מכירת
כל זכויות הבניה העתידיות לקבלן. זו התחייבות בעייתית כלפי הדיירים
אשר אינה מאפשרת להם לנהל מו"מ מוצלח עם הקבלן, בייחוד כאשר
מתברר לדיירים כי לאור תיקונים חדשים לתוכניות מתאר שונות,
הינם מעניקים לקבלן זכויות מעבר למה שתכננו מלכתחילה להעניק לו.

• התחייבות כלפי מאעכרים –
פעולה זו שהיא תוצר התרבות המאעכרים אשר מציגים עצמם
כפונים מטעם חברות קבלניות / יזמיות שונות, מבטיחים לדיירים
הבטחות חסרות כיסוי ומאידך מחתימים את הדיירים / בעלי הדירות
על מסמכים מחייבים כלפיהם. לעיתים התחייבות מקדמית של דיירים
בבניין אחד כלפי גורם מסוים פוגמת באפשרות מאוחרת יותר
למספר בניינים להתאחד ולקבל הצעות טובות יותר.

פתרונות אפשריים
——————–
• שיתוף פעולה מלא של הדיירים מול הקבלן –
מינוי גורם מייצג אחד מול הקבלן / קבלנים שלו סמכויות לניהול המו"מ.
לקבלת הצעות אטרקטיביות ביותר, מומלץ שלא לנהל מו"מ מול גורם אחד,
אלא לקבל החלטה מאוחדת להסכמה לניהול מו"מ בנוגע לעסקאות תמ"א 38
ולפנות לגורם מייצג ניטראלי אשר ינהל עבורכם המו"מ, יגן עליכם
בפני השפעות בלתי הוגנות / לחצים מיותרים ומהבטחות חסרות כיסוי
ובסופו של דבר, יביא אליכם מספר הצעות ויסייע לכם להחליט מה היא
הבחירה הטובה ביותר עבורכם.

• חתימה מושכלת –
לא לחתום על מסמך מחייב באופן חד צדדי בתקופת ניהול המו"מ.
אם נחתם מסמך שכזה להגבילו ככל שניתן מבחינת התחייבויות הדיירים
כלפי הקבלן ובוודאי שלהגביל את תוקפו לתקופה סבירה,
שאינה צריכה לעלות על מספר שבועות.

• מו"מ ממוקד –
הימנעות מניהול מו"מ מול גורמים מתווכים / מאעכרים / יזמים למיניהם,
אלא ישירות מול החברה הקבלנית.

• ניהול משברים –
במידה והמו"מ מתעכב ו/או עולה על שרטון, אין מדובר בחתונה קתולית,
ניתן להודיע על ביטול והפסקת המו"מ, על מנת לאפשר לדיירים לקדם מטרתם
בדרך הטובה והמהירה ביותר.

• הגנת זכויות –
גם הסכמים דו צדדיים עם קבלנים אינם סוף דבר ובמידה ואינם
עומדים בהתחייבויותיהם כלפי הדיירים ניתן למסור הודעה על ביטול ההסכם.

סוף דבר
———
ניהול מו"מ מול חברה קבלנית ו/או יזם אינו צריך להיות הליך כובל.
על הדיירים לוודא כי אינם חותמים על מסמך המגביל אותם באופן חד צדדי
ובוודאי שלא לתקופה ארוכה. מומלץ שלא להתחייב כלפי גורם ספציפי
אלא להשאיר את האופציות פתוחות ולהתחייב רק כלפיי ההצעה הטובה ביותר.
הכח בידיים של הדיירים וצריך להישאר בידיהם ולפיכך אין מקום להעבירו
לגורמים אחרים אלא לנצלו על מנת למנף ההטבות והאפשרויות הרבות,
הכרוכות בפרויקט תמ"א 38 עבור הדיירים. בהצלחה בפרויקט.

מחברת המאמר:
עו"ד ונוטריון אלינור הלפגוט, שותפה מייסדת
ראש תחום מקרקעין נדל"ן תכנון ובניה
• בוגרת במשפטים (LL.B.), סיימה לימודי משפט בלונדון
• בעלת רישיון נוטריון
• חברת לשכת עורכי הדין בישראל משנת 1999