תמ"א 38 – עורך הדין, של הקבלן או של בעלי הדירות ?

עו"ד ונוטריון אלינור הלפגוט

פתח דבר

———-
תכניות תמ"א 38 מאפשרות השבחת הבניין והדירות בו, שיפוץ הבניין,
בניית ממ"ד ולעיתים גם מרפסות ותוספות נוספות והכל ללא עלות
לבעלי הדירות – חינם!!!

בעיות יסוד
————-
בכל העלויות נושא היזם/הקבלן ובכללן אף בשכר טרחת עורך הדין
מייצגם של בעלי הדירות, "אליה וקוץ בה", או ליתר דיוק קוצים בה:

* הסכם שכר טרחה של עורך דינם של בעלי הדירות,
נחתם כאמור בינו לבין יזם/קבלן הפרויקט אשר משלמו במלואו
ו/או בחלקו הארי. עובדה הקושרת בין עורך הדין לבין היזם/הקבלן,
קשר המסכן את שמירת אינטרס הדיירים.

* במקרים רבים סומכים בעלי הדירות על עורך דינם שיאתר עבורם קבלן/יזם מתאים
וזאת מבלי להבין כי סביר להניח שעורך הדין יעדיף לבחור יזם/קבלן מבין לקוחותיו ו/או מכריו.
ובכך, שוב שמירת אינטרס בעלי הדירות עלול להיפגע.

* ע"פ הנהוג בהסכמי מכר, בא כוח המוכר מכין את טיוטת הסכם המכר
ומעביר להערות בא כוח הקונה. בענייננו, המוכר הינם בעלי הדירות בבניין,
המוכרים את זכויות הבנייה לקבלן/יזם, הוא הקונה. אולם בפועל,
במקרה שלפנינו, מתהפכות היוצרות, את הסכם המכר מכין עורך דינו
של הקונה, הוא היזם/קבלן והוא מעבירו להערות עורך דינם של המוכרים,
הם בעלי הדירות, עורך דין אשר גם שכר טרחתו שלו, תלוי כאמור בקבלן/יזם.

* ככלל, את שכר טרחתו, רובו או כולו, מקבל עורך הדין במועד החתימה
על הסכם המכר ו/או בסמוך לאחר חתימתו. באם לא נחתם הסכם כאמור,
מן הסתם אינו זכאי לשכ"ט. והנה שוב, פעם נוספת עומדת טובת בעלי הדירות אל מול טובת עורך דינם,
אשר יכול ויתפשר בתנאי ההסכם מול היזם/הקבלן, על מנת להביא לחתימה על הסכם ולמימוש שכר טרחתו
ובכך להימנע מהצורך להתחיל מו"מ חדש מול יזם/קבלן חדש.

* קושי נוסף, העדר ניסיון. מעטים וספורים בניינים שעברו חיזוק, שיפוץ ובנייה עפ"י תמ"א 38 וקיבלו טופס 4. מנגד רבים עורכי הדין והיזמים/הקבלנים המפרסמים עצמם כמומחים בתחום.

קשיים נוספים
—————–
נקודה נוספת, חשובה למחשבה, במרבית המקרים, בעלי הדירות אינם בעלי ידע מספיק
על מנת לנהל את המו"מ המסחרי בעצמם ואף אין להם הזמן ו/או הרצון לרכוש הידע הנדרש,
טרם המו"מ מול היזם/הקבלן. כפועל יוצא, רבים המקרים בהם עורך הדין מטעם בעלי הדירות,
מנהל מו"מ מול היזם/הקבלן/ בקשר עם התנאים המסחריים להסכם. חשוב לזכור,
עורך הדין אינו בהכרח מתמצא באספקט המסחרי של התמ"א וכעורך דין אף אין לו אחריות,
אלא לאספקטים המשפטיים של ההסכם.

מציאות דברים זו, עלולה לייצר מספר מצבים בעייתיים:

– הראשון, עורך הדין יבריח את היזם/הקבלן בדרישות מוגזמות.

– השני, עורך הדין יבוא בדרישות מסחריות מוגזמות והיזם/הקבלן,
שאינו מנוסה, יסכים לתנאים אך לא יהא ביכולתו להשלים התחייבויותיו
כלפי בעלי הדירות.

– השלישי, עורך הדין ידרוש מעט מידי עבור בעלי הדירות.

פתרונות אפשריים
——————–
טוב היה לו בעלי הדירות היו נושאים בשכר טרחת עורך דינם.
אולם במקרה הטוב בעלי הדירות אינם מעוניינים לשאת בכל הוצאה שהיא
ובמקרה הרע אינם מסוגלים כלכלית לעמוד בתשלום הוצאה זו.
אם כן, מה בכל זאת ניתן לעשות על מנת למגר את ה"קוצים"
ולכל הפחות לצמצמם במסגרת המגבלות?

* ראשית, על בעלי הדירות לבדוק היטב את ניסיונו של עורך דינם,
לוודא כי בידו ניסיון קודם בתחום הנדל"ן בכלל ובפרויקטים עפ"י תמ"א 38 בפרט
ולשוחח עם ועדי בניינים בהם ייצג בעלי דירות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38.

* שנית, לקיים פגישה מוקדמת בין בעלי הדירות ועורך הדין,
על מנת להבהיר ולתאם ציפיות.

* שלישית, לחייב את עורך הדין לערוך את ההסכם בעצמו,
תוך שהוא מציין בפני בעלי הדירות את נקודות המפתח
עליהן אינם יכולים לוותר ושבהן אין פשרות במו"מ מול היזם/הקבלן.

* רביעית, לשאת בעלות שכר טרחתו של עורך הדין,
כולו או חלקו, זעום ככל שיהא.

* חמישית, לחתום על הסכם שכ"ט מול עורך הדין
ואח"כ להחתים את היזם/הקבלן על מחויבותו לשאת בעלויות
עליהן התחייבו בעלי הדירות מול עורך הדין, כולן או חלקן.
כך התחייבות היזם/הקבלן, הינה מול בעלי הדירות
ולא ישירות מול עורך הדין שלהם.

מחברת המאמר:
עו"ד ונוטריון אלינור הלפגוט, שותפה מייסדת
ראש תחום מקרקעין נדל"ן תכנון ובניה
• בוגרת במשפטים (LL.B.), סיימה לימודי משפט בלונדון
• בעלת רישיון נוטריון
• חברת לשכת עורכי הדין בישראל משנת 1999