פתח דבר
עסקאות תמ״א 38 אטרקטיביות מאוד ליזמים ולחברות קבלניות. מדובר לרוב בעסקאות רווחיות במיוחד, ובימים שבהם עתודות הקרקע מצטמצמות ושווי הקרקע עולה, זוהי דרך מצוינת עבור קבלנים להגדיל את מאגר הפרויקטים.
לכן, מאז אושרה התוכנית בשנת 2005, החל מעין „מרתון” של קבלנים ויזמים להחתים כמה שיותר בניינים. התוצאה: לכל יזם מאגר של בניינים ודיירים החתומים על מסמכי התחייבות שונים, שמטרתם להגביל את הדיירים מלנהל משא ומתן עם כל גורם אחר. כיום, אחרי הטבות ותיקוני חקיקה, יותר ויותר בעלי דירות מוצאים עצמם כבולים לגורם מסוים שאין לו כל תמריץ לקדם את המשא ומתן או להתחיל בביצוע.
דווקא בתחום הזה הכוח נמצא בידי האזרח, ויש מקום לשנות התנהלות זו ולא לאפשר לקבלנים וליזמים „לשחק” בבעלי הדירות.
בעיות שכיחות
- היעדר אחדות מול הקבלן. קשה להגיע לתמימות דעים בין בעלי דירות רבים בבניין אחד, בשל מתחים בין שכנים או חשש שדייר אחד יועדף על פני אחר. הכוח של הדיירים טמון באחדותם, ולכן כדאי שגורם ניטרלי אחד ינהל את המגעים בשם כולם.
- חתימה על מסמך התחייבות חד־צדדי. קבלנים רבים מחתימים את בעלי הדירות על מסמך ראשוני המחייב אותם לנהל משא ומתן רק איתם, בלי שהקבלן עצמו מחויב לדבר. לעיתים המסמך מחייב משפטית, כמעין זיכרון דברים, ואף כולל התחייבות למכור לקבלן את כל זכויות הבנייה העתידיות, גם כאלה שנוספו בתיקוני תוכניות מאוחרים יותר.
- התחייבות כלפי מתווכים. גורמים המציגים עצמם כפונים מטעם חברות קבלניות מבטיחים הבטחות חסרות כיסוי ומחתימים דיירים על מסמכים מחייבים. התחייבות מוקדמת כזו עלולה למנוע בהמשך איחוד של כמה בניינים וקבלת הצעות טובות יותר.
פתרונות אפשריים
- שיתוף פעולה מלא של הדיירים. מינוי גורם מייצג ניטרלי אחד, שינהל את המשא ומתן, יגן מפני לחצים והבטחות ריקות, ויביא כמה הצעות כדי לבחור את הטובה ביותר.
- חתימה מושכלת. לא לחתום על מסמך מחייב חד־צדדי בתקופת המשא ומתן. אם נחתם מסמך כזה, יש להגביל ככל האפשר את ההתחייבויות ואת תוקפו, לתקופה שלא תעלה על כמה שבועות.
- משא ומתן ממוקד. לנהל את המגעים ישירות מול החברה הקבלנית, ולא מול מתווכים.
- ניהול משברים. אם המשא ומתן מתעכב או עולה על שרטון, אפשר להודיע על הפסקתו ולהתקדם בדרך אחרת.
- הגנה על הזכויות. גם הסכם דו־צדדי אינו סוף פסוק: אם הקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו, ניתן להודיע על ביטול ההסכם.
סוף דבר
משא ומתן מול חברה קבלנית או יזם אינו צריך להיות הליך כובל. על הדיירים לוודא שאינם חותמים על מסמך המגביל אותם באופן חד־צדדי, ובוודאי לא לתקופה ארוכה, ולהתחייב רק כלפי ההצעה הטובה ביותר. הכוח בידי הדיירים, וכך צריך להישאר.
עו״ד ונוטריון אלינור הלפגוט, שותפה מייסדת, ראש תחום מקרקעין, נדל״ן, תכנון ובנייה
המאמר נכתב בשנת 2017 ומשקף את המצב באותה עת. אין בו ייעוץ משפטי.