פתח דבר
תוכניות תמ״א 38 מאפשרות השבחה של הבניין ושל הדירות שבו, שיפוץ הבניין, בניית ממ״ד, ולעיתים גם מרפסות ותוספות נוספות, והכול ללא עלות לבעלי הדירות.
בעיות יסוד
את כל העלויות נושא היזם או הקבלן, ובכללן גם את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות. כאן „אליה וקוץ בה”, או ליתר דיוק, קוצים:
- הסכם שכר הטרחה של עורך הדין של בעלי הדירות נחתם בינו לבין היזם או הקבלן, שמשלם אותו במלואו או ברובו. עובדה זו קושרת בין עורך הדין ליזם, ומסכנת את השמירה על האינטרס של הדיירים.
- במקרים רבים בעלי הדירות סומכים על עורך הדין שיאתר עבורם יזם או קבלן מתאים, מבלי להבין שסביר שיעדיף יזם מבין לקוחותיו או מכריו.
- לפי הנוהג בהסכמי מכר, בא כוח המוכר מכין את טיוטת ההסכם ומעביר אותה להערות בא כוח הקונה. בעסקת תמ״א 38 המוכרים הם בעלי הדירות והקונה הוא היזם, אך בפועל היוצרות מתהפכות: את ההסכם מכין עורך הדין של היזם, ומעביר אותו להערות עורך הדין של בעלי הדירות, ששכר טרחתו תלוי, כאמור, ביזם.
- ככלל, עורך הדין מקבל את שכר טרחתו, כולו או רובו, במועד החתימה על הסכם המכר או סמוך לה. אם לא נחתם הסכם, ככל הנראה אינו זכאי לשכר טרחה. כך עומדת טובת בעלי הדירות מול טובת עורך דינם, שעלול להתפשר על תנאי ההסכם כדי להביא לחתימה.
- קושי נוסף הוא היעדר ניסיון: מעטים הבניינים שעברו חיזוק ובנייה לפי תמ״א 38 וקיבלו טופס 4, ומנגד רבים עורכי הדין והיזמים המציגים את עצמם כמומחים בתחום.
קשיים נוספים
במרבית המקרים לבעלי הדירות אין ידע מספיק כדי לנהל בעצמם את המשא ומתן המסחרי, וגם לא הזמן או הרצון לרכוש אותו. לכן, במקרים רבים עורך הדין מטעמם הוא שמנהל את המשא ומתן על התנאים המסחריים. חשוב לזכור: עורך הדין אינו בהכרח מתמצא בהיבט המסחרי של התמ״א, וכעורך דין אחריותו היא להיבטים המשפטיים של ההסכם. מציאות זו עלולה לייצר כמה מצבים בעייתיים:
- עורך הדין „יבריח” את היזם בדרישות מוגזמות.
- עורך הדין יציב דרישות מסחריות מוגזמות, והיזם, שאינו מנוסה, יסכים להן אך לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו.
- עורך הדין ידרוש מעט מדי עבור בעלי הדירות.
פתרונות אפשריים
טוב היה אילו בעלי הדירות נשאו בעצמם בשכר הטרחה של עורך דינם, אך לרוב אינם מעוניינים או אינם יכולים לשאת בהוצאה זו. מה בכל זאת אפשר לעשות כדי לצמצם את ה„קוצים”?
- לבדוק היטב את ניסיונו של עורך הדין בתחום הנדל״ן ובפרויקטים של תמ״א 38 בפרט, ולשוחח עם ועדי בתים שייצג.
- לקיים פגישה מוקדמת בין בעלי הדירות לעורך הדין, כדי להבהיר ולתאם ציפיות.
- לחייב את עורך הדין לערוך את ההסכם בעצמו, ולהציג לבעלי הדירות את נקודות המפתח שעליהן אין לוותר.
- לשאת בחלק משכר הטרחה של עורך הדין, זעום ככל שיהיה.
- לחתום על הסכם שכר טרחה מול עורך הדין, ורק אחר כך להחתים את היזם על מחויבותו לשאת בעלויות שבעלי הדירות התחייבו להן. כך התחייבות היזם היא כלפי בעלי הדירות, ולא ישירות כלפי עורך הדין שלהם.
עו״ד ונוטריון אלינור הלפגוט, שותפה מייסדת, ראש תחום מקרקעין, נדל״ן, תכנון ובנייה
המאמר נכתב בשנת 2017 ומשקף את המצב באותה עת. אין בו ייעוץ משפטי.